房地產市場中安置房價值評估淺析

在國有土地和相關房屋征收過程中，不免會涉及到被征收人的賠償問題，往往安置房的賠償并不能夠完全彌補被征收人的損失，因此除去給予被征收人安置房外，仍需要給予一定的補償金。而這一部分補償金的價值正是由被征收房屋土地和安置房價值之間的差額決定的，因此對于安置房價值的評估具有重要意義。

一、城市房屋征收補償的法律屬性

房屋拆遷實際上主要章涉三個主體之間的關系:政府、拆遷人、被拆遷人。根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷人與被拆遷人的權利義務可概括為:拆遷人和被拆遷人應該就拆遷安量補償達成協議，拆遷人負有對被拆遷人按量補償的義務，享有要求被拆遷人在一定期限內搬遷的權利。而政府則被賦予了對拆遷的管理權，主要包括頒發房屋拆遷許可證，規定拆遷補償辦法，對達不成協議的拆遷糾紛進行裁決，對不履行裁決義務拒不搬遷的進行強制搬遷等。在義務方面主要有，審查拆遷申請方遞交的資料并對符合條件的發放拆遷許可證，對相關事項予以公告，與拆遷人一起及時向被拆遷人做好宜傳、解釋工作等。

二、明確安置房性質

安置房是與商品房相對的不同性質的房屋，與傳統的商品房不同的是，安置房并不參與商業市場的購買與銷售行為，因此安置房的價值并不能夠直接由市場價格進行相關的反應。此外，安置房提供的對象主要是征收土地房屋后的被征收人，以及一些拆遷戶，同時安置房屬于不完全產權，一些安置房未繳納土地使用權的出讓資金，屬于國有劃撥居住地。另外，最為明顯的區別便是安置房和商品房在質量上的差異，安置房大多由于受到資金的限制，質量上與商品房相比較低，設計上也缺少對于相關設計工作的保障，戶型面積也大小不一，其中小房型較多。

三、安置房價值評估的特殊性

(一)價值的定義

安置房的價值根據征收土地房屋的使用情況，由土地房屋征收當日房地產市場上的價格決定，但這一部分價值并不包括房屋的相關其他服務的價值。例如裝潢、維修等相關的內部服務價值等都不計算在其中，同時對于房屋查封和抵押等特殊情況，同樣不考慮這一部分權利的影響。

(二)價值的時點

所謂的價值時點就是指，用來計算安置房價值的某一時段房地產市場價格的時間點。根據相關規定，目前的安置房價值評估的時間點，主要以土地房屋征收當日的房地產市場價格為準。

(三)房產的狀況

安置房自身的使用產權和出讓權在一定的程度上也有相關的明確規定，往往都會對安置房的交易設置交易期限，以限制安置房產的交易活動。例如在上海市的房屋征收評估相關規定中，安置房的限制交易期大多為3年。

四、安置房價值評估方法概述

(一)比較法

比較法的特點是需要能夠選取一到兩個相關的可比案例進行比較，而同時由于安置房的特殊性，在利用比較法進行價值評估時，需要保證比較對象的可比性，一般而言較少會選擇新開售的商品房進行比較，多會選擇與安置房質量相差不多的二手房交易案例進行相關的比較。同時，對于可比案例的選擇，往往會選擇更為接近當前時間點的相關交易案例，以確保案例的可比性更高，價值評估也更準確2。

(二)成本法

在采用成本法進行相關安置房的價值評估時，需要能夠明確的區分成本價格和市場價格，同時一般很少采用基準地價法進行成本價格的測算，而“多扣少加”的測算方法則是主要的成本計算方法，并通過這一方法進一步對安置房進行相對應的價值評估工作。而在這一過程中，也同樣需要采取相關的二手房交易作為案例，進行成本的評估，相比于比較法而言并不具有自身的優勢，因此筆者認為，在進行安置房的價值評估工作中，一般不考慮成本法。

(三)收益法

收益法在一般的商品房價值評估中具有重要的意義，但由于安置房價值評估具有自身的特殊性，甚至由于限制交易期的原因，一般的安置房租賃和出售行為，在根本上是不符合法律的，因此以商業收益計算安置房自身的價值，顯然也并不合理。而如果價值評估人員將收益法強行的套用到安置房的價值評估工作中，對于安置房價值評估工作而言也會形成一定的阻礙。

五、安置房價值評估工作要點分析

(一）限制交易期

限制交易是安置房最為顯著的特殊性之一，在進行相關的安置房價值評估時，需要對限制交易期進行突出的標明，并以限制交易期為界限調整相關的計算公式。例如在上海的安置房價值評估中，由于它的限制交易期為3年，因此在金鄉相關的價值評估時，需要能夠將3年作為一個時間的轉折點。即安置房的價值評估等于3年凈收益價值和3年后房屋存在的轉售價值。將3年作為一個重要轉折點，分兩段計算不同的價值，這樣才能夠更好地準確評估相關安置房價值。

(二）報酬率的方法選擇

在安置房的價值評估中，往往將累加法作為安置房價值評估中報酬率的計算方法。同時，安置房價值評估中的報酬率主要由風險調整值和安全利率兩部分組成。在這樣的情況下，相關的價值評估師需要能夠將風險調整值和安全利率進行相關的計算，結合相關實際的存款利率、投資補償利率等對報酬率進行相關的計算，最后求出報酬率￥的估計值，才能夠利用這一估算值進行下一步的價值評估工作。

六、結語

安置房的價值評估工作是當前房地產市場工作的重要內容之一，而隨著我國土地房屋征收情況逐漸增加，安置房屋的價值評估工作也越來越為重要。同時，由于較多的被征收人員會選擇產權調換，安置房的價值評估工作對于被征收人而言更為重要，一個良好的安置房價值評估工作能夠維持社會的穩定和健康發展。